Et si les zones commerciales devenaient la nouvelle frontière du logement ?

🏠 À l’heure où la France peine à répondre à la crise du logement sans aggraver l’artificialisation des sols, une idée fait son chemin, à contre-courant des logiques d’expansion urbaine : transformer les zones commerciales en logements.

Autrefois symboles de prospérité et de modernité, ces vastes ensembles en périphérie ont perdu de leur superbe. L’évolution des modes de consommation, la montée du e-commerce, les fermetures d’enseignes ou encore les parkings à moitié vides laissent derrière eux un patrimoine foncier largement sous-exploité. Et pourtant, ces territoires pourraient aujourd’hui jouer un rôle central dans une transition urbaine sobre et efficace.

Sortir de l’impasse par le recyclage urbain

La loi Climat et Résilience a fixé un cap clair : zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050. Autrement dit, produire du logement, oui — mais pas en consommant davantage d’espaces naturels, agricoles ou forestiers. Dès 2030, la consommation foncière devra déjà être réduite de moitié.

Cette injonction oblige à repenser nos modèles d’aménagement. Le temps des lotissements grignotant les campagnes touche à sa fin. Place à une urbanisation qui s’appuie sur l’existant : friches industrielles, bureaux vacants, logements inoccupés… et, de plus en plus, zones commerciales en reconversion.

Un gisement foncier à ne pas négliger

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Des millions de mètres carrés de surfaces commerciales et tertiaires sont aujourd’hui vacants. Certaines études avancent que la transformation de ces zones pourrait couvrir jusqu’à 40 % des besoins en résidences principales d’ici 2050, soit environ 1,4 million de logements dans les zones les plus tendues.

Le paradoxe est frappant : alors que la demande explose dans certaines métropoles, nous disposons de réserves foncières importantes là où les prix flambent. À condition, bien sûr, de surmonter les obstacles techniques, réglementaires, et parfois culturels, qui freinent la mutation de ces zones.

De l’entrée de ville à la ville de demain

Transformer une zone commerciale, ce n’est pas simplement remplacer des enseignes par des immeubles. C’est repenser tout un morceau de ville. C’est intégrer du logement, mais aussi des commerces de proximité, des équipements publics, des espaces verts, des liaisons piétonnes ou cyclables. En un mot : c’est faire la ville sur la ville.

Tous les sites ne se valent pas. Certains peuvent accueillir plusieurs milliers de logements ; d’autres nécessitent des approches plus ciblées. Mais tous ont en commun cette capacité à densifier sans étaler, à réparer plutôt qu’étendre, à habiter plutôt qu’abandonner.

La volonté politique comme condition sine qua non

Pour passer du potentiel à la réalisation, il faut un cadre favorable. Trop souvent, les projets butent sur des règles d’urbanisme obsolètes, des procédures trop longues, ou un manque d’incitation pour les propriétaires fonciers. Les collectivités locales ont ici un rôle central à jouer : planifier, coordonner, porter politiquement ces transformations, tout en accompagnant les acteurs économiques dans cette transition.

Heureusement, les choses bougent. Des aménageurs, des promoteurs, des foncières, mais aussi des enseignes commerciales testent de nouveaux modèles. Ils surélèvent, réaffectent, réhabilitent. Ils démontrent qu’il est possible de loger plus, en construisant mieux, et surtout ailleurs que sur des terres agricoles.

Une opportunité à ne pas laisser passer

La transformation des zones commerciales ne suffira pas, à elle seule, à résoudre la crise du logement. Mais elle constitue une réserve stratégique, un levier opérationnel, et une occasion unique de concilier logement, sobriété foncière et transition écologique.

Encore faut-il la saisir pleinement. Car derrière les mètres carrés vides se dessine un enjeu bien plus vaste : celui de notre capacité collective à faire évoluer nos modèles urbains, pour répondre aux défis du siècle sans reproduire les erreurs du passé.