Sabrina Bonnet
31 juil. 2025
L'occasion de s’interroger sur ses limites face aux copropriétés en difficulté
⚖️ Promulguée le 10 juillet 1965, la loi fondatrice encadrant la vie en copropriété souffle cette année ses 60 bougies.
Ce texte a permis de poser un cadre juridique structurant pour l'organisation des immeubles collectifs, en posant les règles du jeu entre copropriétaires, syndics et assemblées générales.
Mais si cette loi a su évoluer au fil des décennies, elle montre encore aujourd’hui ses faiblesses face à une réalité préoccupante : celle des copropriétés en difficulté.
📉 Un phénomène qui s’est amplifié depuis les années 1980
Vieillissement du bâti, paupérisation de certains quartiers, impayés récurrents, défaut d’entretien… Les causes de fragilisation des copropriétés sont multiples.
Dans certains immeubles, les charges ne sont plus payées, les travaux ne sont plus votés, les parties communes se dégradent, les syndics jettent l’éponge et les assemblées générales deviennent inopérantes.Résultat : des copropriétés bloquées, qui glissent peu à peu vers la dégradation, voire l’insalubrité.
⚙️ Des outils législatifs… mais une efficacité relative
Face à cette problématique croissante, l’État a mis en place plusieurs dispositifs :
procédure d’alerte par le syndic,
plans de sauvegarde,
désignation d’un administrateur provisoire,
ou encore opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).
Mais dans les faits, ces mesures restent souvent insuffisantes ou difficiles à mettre en œuvre, faute de coordination, de moyens humains ou d’adhésion des copropriétaires concernés.
🔍 Un modèle de gouvernance à repenser ?
Le fonctionnement même de la copropriété repose sur une gouvernance collective : décisions prises en assemblée générale, implication des copropriétaires, pouvoir du syndic encadré.Or, dans une copropriété en crise, ce modèle atteint vite ses limites. Absence de participants, blocages systématiques, manque de représentants actifs… La démocratie locale devient inopérante.
De plus en plus de voix s’élèvent pour appeler à une réforme plus structurelle du modèle, intégrant une capacité d’action renforcée pour les syndics ou les autorités locales, notamment dans les cas de copropriétés gravement dégradées.
🏗️ Un défi pour les années à venir
Alors que l’enjeu de la rénovation énergétique du bâti devient central, et que de nombreux immeubles entrent dans une phase critique de leur cycle de vie, la gestion des copropriétés fragiles devient un défi majeur pour les collectivités, les professionnels et les pouvoirs publics.
Soixante ans après la loi de 1965, il devient nécessaire de poursuivre son adaptation, non seulement pour accompagner les copropriétés bien gérées, mais surtout pour éviter que d’autres ne sombrent dans la spirale du délabrement.