Travaux non autorisés en copropriété : quels risques pour les copropriétaires ?

🚧Travaux non autorisés en copropriété : quels risques pour les copropriétaires ?

Modifier sa terrasse, installer une véranda ou aménager un jardin peut sembler anodin… mais dans une copropriété, ces travaux peuvent rapidement devenir sources de litiges s’ils sont réalisés sans autorisation. Entre règles strictes et recours juridiques possibles, mieux vaut connaître les obligations avant de se lancer. On fait le point sur les risques encourus lorsqu’un copropriétaire entreprend des travaux sans l’accord requis.

Travaux en copropriété : un cadre réglementé

En copropriété, il est essentiel de distinguer les parties privatives (logement, cave...) des parties communes (façades, toiture, structure du bâtiment, sols extérieurs…). Certaines zones, comme les jardins ou balcons, peuvent être à usage privatif tout en restant juridiquement communes. Cela signifie que leur aménagement est encadré, même s’ils sont utilisés par un seul résident.

Tout projet qui modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, ou affecte les parties communes, nécessite une autorisation préalable votée en assemblée générale des copropriétaires.Deux types de majorité peuvent s’appliquer selon la nature des travaux :

• Majorité simple (article 25) : pour les modifications mineures sans emprise au sol ;

• Double majorité (article 26) : pour les constructions fixes, comme une pergola, une dalle ou une véranda.

  
  

Un copropriétaire ne peut donc pas entreprendre de travaux sur ces espaces sans l’accord formel de la collectivité.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des règles ?

Obligation de remettre les lieux en état

Lorsque des travaux sont effectués sans autorisation, le syndicat de copropriété peut intenter une action en justice pour demander la suppression des aménagements réalisés. Le juge peut alors ordonner la démolition de l’installation et la remise en état initial des lieux. Cette mesure est souvent appliquée, notamment lorsqu’il y a atteinte à l’harmonie de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Sanctions financières

En plus de la démolition, le copropriétaire peut se voir infliger une astreinte journalière s’il ne procède pas aux travaux de remise en conformité dans les délais. Des dommages-intérêts peuvent également être demandés si les aménagements illégaux causent un préjudice aux autres occupants (nuisance visuelle, perte d’ensoleillement, trouble de jouissance…).

La justice veille à la proportionnalité des sanctions

Les tribunaux n’appliquent pas ces sanctions de manière automatique. Le principe de proportionnalité joue un rôle clé dans les décisions rendues : la justice évalue si la sanction est adaptée à la gravité de l’infraction.

Par exemple, un aménagement réalisé sans autorisation, mais n’occasionnant ni gêne ni préjudice concret pour la copropriété, pourra ne pas justifier une démolition systématique. À l’inverse, un ouvrage impactant fortement l’esthétique ou la structure de l’immeuble sera plus sévèrement sanctionné.

Un cas courant : la loggia sans autorisation

Une affaire jugée récemment a mis en lumière cette notion de proportionnalité. Une copropriétaire avait installé une loggia et coulé une dalle bétonnée dans son jardin privatif, sans validation préalable de l’assemblée générale. Le syndicat de copropriété a réclamé la démolition des travaux.

Les premiers juges ont donné raison au syndicat, mais la cour d’appel a finalement estimé que la mesure était disproportionnée au regard des faibles conséquences de l’aménagement. La Cour de cassation, saisie à son tour, n’a pas statué sur le fond, mais a annulé la décision pour des raisons de procédure : la cour d’appel avait omis de recueillir les arguments des parties sur la proportionnalité de la sanction.

Ce cas rappelle l’importance, pour les juridictions, de respecter les droits de chaque partie, mais aussi de ne pas punir de manière excessive des travaux qui n’ont pas d’impact significatif.

Comment éviter les conflits ?

Pour rester dans les règles et préserver une bonne entente au sein de la copropriété, quelques réflexes simples s’imposent :

• Toujours consulter le règlement de copropriété avant de planifier des travaux, même dans un espace à jouissance exclusive.

• Demander une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale pour obtenir une autorisation officielle.

• Échanger avec le conseil syndical pour anticiper les éventuelles objections.

• Faire appel à un professionnel du droit immobilier si le projet est complexe ou sujet à interprétation.

  
  

En résumé

Les travaux réalisés sans autorisation en copropriété ne sont pas à prendre à la légère. Ils peuvent entraîner une démolition, des pénalités financières et des litiges longs et coûteux. La clé pour éviter les sanctions : anticiper, s’informer et respecter le cadre légal. Car en copropriété, mieux vaut prévenir que reconstruire.